村民將在村集體所有的土地上建設的房屋出售給不屬於本村的村民,該房屋買賣合同是否有效。
《民法典》生效前,依據原《合同法》第一百三十二條的規定:出賣的標的物,應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物,依照其規定。《民法典》生效後,第五百九十七條規定,因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的,買受人可以解除合同並請求出賣人承擔違約責任。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物,依照其規定。村民將在村集體所有的土地上建設的房屋出售給他人的,必然涉及宅基地轉讓。依據《土地管理法》的相關規定,宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯繫,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。因此,村民將在村集體所有的土地上建設的房屋出售給不屬於本村的村民,由於該房屋買賣合同違反《土地管理法》的強制性規定,故而應認定為無效。
【案例及索引】杜某泉訴吳某慶等農村房屋買賣合同糾紛案。
湖北省秭歸縣人民法院(2012)鄂秭歸民初字第00780號。
案件來源：北大法寶資料庫。
16、依法享有單位集資房購房指標的本單位職工將購房指標轉讓給非本單位人員的,其轉讓協議效力如何認定。
根據《經濟適用住房管理辦法》(建住房〔2007〕258號)第三十四條、第三十五條的規定,單位集資合作建房是經濟適用住房的組成部分,參加單位集資合作建房的對象必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。可見,單位集資合作建房的購房指標與本單位職工的個人身份密切相關,如果單位集資合作建房的買受人並非建房單位的職工,則不能享有該單位的集資合作建房的購房指標。上述規定屬於行政法規的禁止性規定,違反該規定的合同應當認定為無效。因此,依法享有單位集資房購房指標的本單位職工將購房指標轉讓給非本單位人員的,其轉讓協議無效。
【案例及索引】郭某與張某買賣合同糾紛案。
江蘇省徐州市中級人民法院(2006)徐民一終字第1號。
案件來源：北大法寶資料庫。
17、抵押權人同意轉讓已設定抵押權的房產的,可否再對原房產行使抵押權。
《民法典》第三百九十三條第三款規定，債權人放棄擔保物權,則擔保物權消滅。對於債權人同意抵押人轉讓抵押物的,能否認定抵押權已經消滅,原《物權法》第一百九十一條規定抵押期間,抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的,應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存,確立了抵押權人同意方可轉讓的原則。《民法典》第四百零六條規定,抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。倘若抵押權人同意轉讓抵押物的,則不應由受讓人代為清償債務,在抵押物的交換價值實現之日即喪失了物上追及力,抵押權的效力僅及於轉讓價金。
【案例及索引】中國農業銀行股份有限公司重慶農行南岸支行與劉某、重慶金陽房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案。
一審:重慶市沙坪壩區人民法院(2018)渝0106民初18938號。
二審:重慶市第一中級人民法院民事判決書(2019)渝01民終5197號。
再審：（2019）渝民申2952號。
裁判理由：關於再審申請人中國農業銀行股份有限公司（以下簡稱農行南岸支行）是否負有滌除案涉房屋抵押登記並協助劉某辦理案涉房屋過戶登記手續義務的問題。申請人提出其在《同意銷售函》的最後一段註明了「上述房產的銷售行為……不得阻礙我行抵押權的實現」，因此，其同意銷售行為並不喪失所售房屋的抵押權。根據《中華人民共和國物權法》第一百七十七條的規定，債權人放棄擔保物權的，擔保物權消滅。對於債權人同意抵押人轉讓抵押物的情況下，能否認定抵押權已經消滅，結合《中華人民共和國物權法》第一百九十一條「抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存」之規定，可以作出這樣的理解，本條確立了「抵押權人同意方可轉讓」的基本原則，如果抵押權人同意轉讓抵押物的，則不應由受讓人代為清償債務，在抵押物的交換價值實現之日即喪失了物上追及力，抵押權的效力僅及於轉讓價金。本案中，農行南岸支行向金陽公司出具了《同意銷售函》，同意轉讓抵押物，應視為放棄抵押權，此時農行南岸支行對於同意銷售的房屋已不再享有抵押權，其只能對買受人支付的購房款行使價金代位權，而不能再追及於物上抵押權。本案房屋買賣合同系現房銷售，銷售所得款項應用於提前清償債務或者提存，但農行南岸支行作為抵押權人，有資金監管的能力，卻在明確同意重慶金陽房地產開發有限公司可對外出售案涉房屋的情況下，未盡監管之責，故二審法院認定農行南岸支行作出的《同意銷售函》已產生放棄抵押權的法律效力，判決其負有註銷案涉房屋在產權部門的抵押登記手續以及協助劉某辦理案涉房屋過戶登記手續的義務並無不當。
18、當事人虛構房屋買賣合同並以該房屋向銀行申請貸款的,如何認定抵押權的善意取得。
當事人雙方虛構房屋買賣合同並以該房屋抵押向銀行申請貸款的,房屋買賣合同的效力不影響抵押借款合同的效力,亦不影響銀行對抵押權的善意取得。銀行可基於善意,依法主張對該房屋的優先受償權。
在不符合貸款條件的情況下,當事人雙方虛構房屋買賣合同並以該房屋抵押向銀行申請貸款,雖然房屋買賣合同被依法認定無效,但當事人蓄意欺騙、過錯在先,如果銀行在辦理貸款過程中符合內部規範和行業習慣,則不能由此推定銀行在審查房屋買賣合同真實性問題上存在過錯,且房屋買賣合同與抵押借款合同系兩份獨立的合同,房屋買賣合同並非抵押借款合同的主合同,因此房屋買賣合同的效力不影響抵押借款合同的效力。
在房屋抵押已經辦理登記、抵押權依法設立的情況下,如果銀行對當事人簽訂虛假房屋買賣合同的事實並不知曉,且無證據證明銀行在取得抵押權的過程中存在過錯,則應認定銀行依法善意取得該房屋抵押權,房屋買賣合同事後被認定無效的,不影響抵押借款合同的效力,亦不影響銀行對抵押權的善意取得,銀行可基於善意,依法主張對該房屋的優先受償權。
【索引】參見吳金水主編:《借款擔保案件裁判要點與觀點》,法律出版社2016年版。
19、房屋租賃合同中,承租人以房屋未依法經消防驗收合格為由主張合同無效,但在一審法庭辯論終結前經消防驗收合格的,合同效力如何。
無效合同效力補正,是指合同依法本應當被認定無效,但允許當事人在一定期限內採取措施對合同效力加以完善,或者因某些客觀事由使合同中的無效情形自動消除,從而使原本無效的合同轉化為有效合同。依法必須經過公安消防機構驗收的房屋未經消防驗收合格,以該房屋為標的物訂立的房屋租賃合同,因違反標的確定、可能和合法的合同有效要件之規定,應當認定無效。但是在一審法庭辯論終結前經消防驗收合格的,由於租賃標的物符合了法律規定,因此無效合同經過瑕疵補正而變為有效。
【案例及索引】趙某訴浙江現代公司房屋租賃合同糾紛案。
一審:杭州市餘杭區人民法院(2011)杭余民初字第287號。
二審:杭州市中級人民法院(2012)浙杭民終字第114號。
案件來源：北大法寶資料庫。
20、買賣雙方簽訂房屋租賃意向書,但承租人未接收占有使用房屋的,能否視為合同成立。
意向書是訂立合同前雙方意思的表示,案涉雙方簽訂了房屋租賃意向書,但承租人未接收占有使用房屋,不能視為該合同成立,但承租人未向出租人說明原因,有違誠實信用,應當承擔締約過失責任,出租人負有證明自己損失的義務。
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21、承租人違反合同約定但出租人主張的滯納金計算標準明顯過高的,承租人可否請求人民法院調整數額。
滯納金並不是一個明確的法律術語,但常見於實踐中的各種合同中。一般來說,滯納金是一方不履行或不合格履行義務(尤其是金錢給付義務)時應當向另一方支付的款項。從功能上來說,滯納金既是一種約束和懲罰機制,也是一種損失補償機制。從本質上來說,滯納金在絕大多數場合屬於違約金的範疇。因而,當事人在租賃合同中約定,承租人逾期交納費用的應當支付滯納金,在承租人違反合同約定的情況下,由於該滯納金性質上為違約金,滯納金計算標準明顯過高的,承租人有權請求法院調整滯納金數額。
22、出租方擬將出租房屋改造他用的,是否屬於房屋租賃合同約定的「租賃房屋重建或改造」的合同終止的情形。
房屋租賃合同中以租賃房屋重建或改造作為合同終止的條件,系雙方的真實意思表示,在不違反法律法規的強制性規定的情形下,合法有效,對雙方均有約束力。在此情形下,重建或改造是指遭遇不可抗力該房屋及其附屬設施損壞情況下的重建或改造,或者是遇到政府規劃調整而需要重建或改造房屋等不可歸責於合同任何一方的客觀情形,而非所有的房屋改造計劃均在該範圍之列。當事人對合同條文理解不一致時,人民法院裁判時應當緊扣條文文義、參照條文體系、把握合同目的、體現社會習慣以及遵循誠實信用原則進行合理解釋,以符合合同條文的應然意思。因此,出租方擬將租賃房屋改造他用,屬於出租方自行擬定的改造或者重建計劃,並不符合雙方約定的解除合同的條件。
【案例及索引】楊某平訴南通興都大酒店有限公司房屋租賃合同條款理解爭議糾紛案。
一審:江蘇省啟東市人民法院(2012)啟民初字第1068號。
二審:江蘇省南通市中級人民法院(2013)通中民終字第0938號。
案件來源：北大法寶資料庫。
23、房屋租賃合同解除致轉租合同無法履行,在出租人未主張的情況下,承租人是否有權向次承租人主張逾期騰房占有使用費。
轉租合同的存在須以租賃合同的存在為前提,如果租賃合同終止,承租人對租賃房屋的使用收益權益消滅,轉租的權利基礎喪失,轉租合同亦因喪失存在基礎,無法繼續履行而終止;房屋租賃合同解除致轉租合同無法履行,在出租人未主張的情況下,承租人無權向次承租人主張逾期騰房占有使用費。雖轉租合同是以原租賃合同為基礎的獨立合同,但承租人轉租是以其對租賃房屋享有使用權為基礎的,轉租合同的存在須以租賃合同的存在為前提,如果租賃合同終止,承租人對租賃房屋的使用收益權益消滅,轉租的權利基礎喪失,轉租合同亦因喪失存在基礎,無法繼續履行而終止。
【案例及索引】黃某與唐某房屋租賃合同糾紛案。
一審:上海市浦東新區人民法院(2010)浦民一(民)初字第34198號。
二審:上海市第一中級人民法院(2011)滬一中民二(民)終字第1325號。
再審:上海市第一中級人民法院(2012)滬一中民二(民)再終字第14號。
案件來源：北大法寶資料庫。
24、原房屋所有人在房屋租賃期間將房屋轉讓,待租賃合同到期後原房屋所有人又與他人簽訂了租賃合同的,該租賃合同是否有效。
買賣不破租賃,即在租賃關係存續期間,即使出租人將租賃物讓與他人,對租賃關係也不產生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。原《合同法》第二百二十九條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。《民法典》第七百二十五條作出相同規定。但是,買賣不破租賃的適用前提是租賃合同在轉讓之前已經存在,由於房屋轉讓後原所有人已經失去了房屋的所有權,其簽訂的租賃合同屬於無權處分行為,除非獲得新的所有權人追認,否則屬於無效行為。因此,原房屋所有人在房屋租賃期間將房屋轉讓,在租賃合同到期後原房屋所有人又與他人簽訂租賃合同的,除非獲得新的所有權人追認,否則該租賃合同無效。
【案例及索引】卓某綿訴惠陽區協興貿易總公司等房屋租賃合同糾紛案。
廣東省惠州市惠陽區人民法院(2004)惠陽法民一初字第492號。
案件來源：北大法寶資料庫。
25、承租人在合同租賃期限內單方搬離租賃房屋,並主張解除合同,而出租人堅持要求繼續履行合同的,如何處理。
承租人在租賃合同履行期限內拒絕接收房屋,或者單方搬離租賃房屋並通知出租人收回房屋的行為,屬於以自己的行為表明其不再履行租賃合同,其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合《民法典》規定的解除條件,不具有單方解除合同的效力,出租人有權據此解除合同,但合同另有約定的除外。經法院釋明出租人堅持不解除的,考慮到承租人不願繼續履行租賃合同,該義務性質又不宜強制履行,租賃合同目的已無法實現,法院可以直接判決解除租賃合同,並根據案件具體情況以出租人收回房屋、當事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的,應當承擔賠償損失的違約責任,出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務,具體損失數額由法院根據合同的剩餘租期、租賃房屋是否易於再行租賃、出租人另行出租的差價,承租人的過錯程度等因素予以酌定,一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。
出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的,不符合合同法（現為《民法典》）規定的法定解除條件,承租人要求繼續履行合同的,應予支持,但合同另有約定的除外。
【索引】北京市高級人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答(京高法發〔2013〕462號)
26、承租人僅對部分租賃物主張優先購買權,影響出租人利益最大化實現,是否符合同等條件。
承租人行使優先購買權的前提是要滿足「同等條件」,同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同,包括價格、付款期限和交易方式等。出租人打包整體出售包括租賃房屋在內的若干套房產,則購買條件應指與受讓方受讓若干套房產相同的價格、付款期限和交易方式等。承租人僅針對其承租的部分房屋主張優先購買權的,可能增加出租人處置資產的難度,降低資產處置效率,故承租人若行使優先購買權則需對整個資產包中的房屋行使,僅對其中部分房產行使,影響出租人利益最大化的實現,不符合「同等條件」
【案例及索引】廣州市百盛市場經營管理有限公司、廣州銀行股份有限公司森保支行房屋租賃合同糾紛案。
一審:廣州市天河區人民法院(2019)粵0106民初35969號。
二審:廣東省廣州市中級人民法院(2020)粵01民終23388號。
裁判理由：首先，承租人就超出租賃範圍的標的物是否享有優先購買權存在爭議，在不考慮該爭議的前提下，承租人行使優先購買權的前提是要滿足「同等條件」，同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括價格、付款期限和交易方式等。廣州銀行股份有限公司森保支行（以下簡稱廣州銀行）系打包整體出售包括涉案租賃房屋在內的34套房產，則購買條件應指與受讓方聯合體受讓該34套房產相同的價格、付款期限和交易方式等。對資產包中的各個房產單獨進行出售可能增加廣州銀行處置資產的難度，降低資產處置效率，承租人廣州市百盛市場經營管理有限公司（以下簡稱百盛公司）若行使優先購買權則需對整個資產包中的房屋行使，百盛公司僅對其中部分房產主張行使優先購買權，影響廣州銀行利益最大化的實現,不符合「同等條件」。百盛公司在不具備同等購買條件的情況下主張對涉案2套租賃物業行使優先購買權，依據不足，不予支持。
27、承租人以行使優先購買權為由,訴訟請求確認出租人與第三人的房屋買賣合同無效,但未提出行使優先購買權的,如何處理。
第一種觀點認為,承租人優先購買權一般包含兩個訴訟請求:
一為請求出租人與第三人買賣合同關係無效。
二是請求與出租人建立同等條件下的買賣合同關係。
這兩個訴訟請求是承租人優先購買權的具體化。為避免訟累,切實維護承租人的優先購買權,法院在保護承租人優先購買權的判決中,可以在判決出租人與第三人買賣合同關係無效的同時,直接判決承租人與出租人買賣關係成立,出租人應依法交付房屋,承租人應(在同等條件、期限內)支付購房款。如不判明,承租人的優先購買權實際上可能無法實現。
第二種觀點認為,對保護承租人優先購買權的判決中,只要宣告買賣合同無效即可,無需再強行判決承租人與出租人優先購買房屋的關係成立及其他。出租人可再根據房市的情況重新確定房屋的價格,只要出租人出賣房屋,承租人可以再主張其優先購買權。
承租人在訴訟過程中僅主張確認買賣合同無效,而未要求行使優先購買權,經法院釋明後不變更訴訟請求的,對其訴訟請求不予支持。理由是:優先購買權作為法律賦予承租人的一項權利,其目的在於保證承租人可以相對優先地取得租賃物的所有權。為此,法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效,以實現這個目的。也就是說申請宣告無效等都是手段,而不是目的。法律規定保護的是承租人實現優先購買的目的，在當事人不主張購買的情況下,就說明他沒有實現這個目的的意思。因此,也就沒有繼續加以保護的必要。故承租人不主張優先購買權,而僅要求確認合同無效的,不應支持。
【索引】上海市高級人民法院民一庭關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答[滬高法民一(2010)2號]。
28、房屋出租人拒絕收取租金,承租人是否有權起訴要求其收取租金。
訴的利益,反映當事人運用民事訴訟手段尋求救濟的必要性,是當事人獲得訴權的前提條件。當事人只有存在訴的利益的情況下,才有權提起訴訟。在租賃合同法律關係中,承租人應按照合同約定履行向出租人支付租金的義務,但收取租金是出租人所享有的權利而並非義務,出租人對於自己的權利可以進行處分,並且出租人放棄收取租金並未侵害承租人的權利,故承租人並沒有訴的利益。因此,出租人拒絕收取租金,承租人無權起訴要求其收取租金。
【案例及索引】洪某英訴夏某東房屋租賃合同糾紛案。
案號：浙江省寧波市北侖區人民法院(2011)甬侖港民初字第113號。
裁判理由：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，對租賃物進行使用、收益是承租人的合同權利，支付租金是承租人的合同義務，收取租金是出租人的合同權利，交付符合約定用途的租賃物是出租人的合同義務。原告起訴稱被告拒絕收取租金，故要求判令被告收取租金，本院認為被告放棄或延遲收取租金的行為是其對合同權利的處分，該處分行為並未侵犯原告的合同權利和其他民事權益，原告沒有訴的利益，原告的起訴不符合受理條件。
29、未盡審慎選擇和管理義務的產權式商鋪開發商,應否對業主租金損失承擔補充責任。
產權式商鋪經營模式存在兩種基本的法律關係：
第一為開發商與投資者之間的買賣合同關係。
第二為投資者與經營管理公司之間的租賃合同關係。
投資者與經營管理公司之間形成租賃合同關係,投資者與開發商之間系買賣合同關係。通常情況下,根據合同相對性的原理,投資者在經營管理公司未能依約支付租金且已停止對商鋪統一經營,構成根本違約的情況下,只能追究經營管理公司的違約責任,而開發商並非合同的相對方,在租賃合同糾紛中難以追究其責任。但在產權式商鋪這一特殊經營模式中,開發商在銷售商鋪時即對投資者購買商鋪後的統一出租經營、投資收益等進行了宣傳和重點介紹,使房屋買受人對購買房屋後的經濟回報產生合理預期。該種方式促進了商鋪的銷售,使開發商從中獲得巨大收益,故開發商應該在後期引進經營管理公司時對該公司的資金情況、履約能力、承擔房屋空置風險等狀況進行審慎審查,並在經營管理公司的經營過程中進行適度的管理,從而保證銷售商鋪時關於投資收益的宣傳得以實現。
在開發商未盡到上述義務的情況下其應對投資者因經營管理公司違約造成的損失承擔相應的責任。考慮到投資者之損失系經營管理公司直接造成的,開發商未盡審查和管理義務系損失發生的間接原因,開發商所承擔的責任以補充責任為宜。此外,投資者在購買商鋪並向經營管理公司出租的過程中,自身亦存在對投資風險的判斷和商業行為的選擇方面的瑕疵、過錯,故開發商所承擔之補充責任應限定在投資者所應獲得的租金收益範圍內。
【案例及索引】李某玲訴北京中卡商貿有限公司房屋租賃合同糾紛案。
一審:北京市朝陽區人民法院(2011)朝民初字第18104號。
二審:北京市第二中級人民法院(2012)二中民終字第6554號。
案件來源：北大法寶資料庫。
《民法典》生效前,依據原《合同法》第一百三十二條的規定:出賣的標的物,應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物,依照其規定。《民法典》生效後,第五百九十七條規定,因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的,買受人可以解除合同並請求出賣人承擔違約責任。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物,依照其規定。村民將在村集體所有的土地上建設的房屋出售給他人的,必然涉及宅基地轉讓。依據《土地管理法》的相關規定,宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯繫,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。因此,村民將在村集體所有的土地上建設的房屋出售給不屬於本村的村民,由於該房屋買賣合同違反《土地管理法》的強制性規定,故而應認定為無效。
【案例及索引】杜某泉訴吳某慶等農村房屋買賣合同糾紛案。
湖北省秭歸縣人民法院(2012)鄂秭歸民初字第00780號。
案件來源：北大法寶資料庫。
16、依法享有單位集資房購房指標的本單位職工將購房指標轉讓給非本單位人員的,其轉讓協議效力如何認定。
根據《經濟適用住房管理辦法》(建住房〔2007〕258號)第三十四條、第三十五條的規定,單位集資合作建房是經濟適用住房的組成部分,參加單位集資合作建房的對象必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。可見,單位集資合作建房的購房指標與本單位職工的個人身份密切相關,如果單位集資合作建房的買受人並非建房單位的職工,則不能享有該單位的集資合作建房的購房指標。上述規定屬於行政法規的禁止性規定,違反該規定的合同應當認定為無效。因此,依法享有單位集資房購房指標的本單位職工將購房指標轉讓給非本單位人員的,其轉讓協議無效。
【案例及索引】郭某與張某買賣合同糾紛案。
江蘇省徐州市中級人民法院(2006)徐民一終字第1號。
案件來源：北大法寶資料庫。
17、抵押權人同意轉讓已設定抵押權的房產的,可否再對原房產行使抵押權。
《民法典》第三百九十三條第三款規定，債權人放棄擔保物權,則擔保物權消滅。對於債權人同意抵押人轉讓抵押物的,能否認定抵押權已經消滅,原《物權法》第一百九十一條規定抵押期間,抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的,應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存,確立了抵押權人同意方可轉讓的原則。《民法典》第四百零六條規定,抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。倘若抵押權人同意轉讓抵押物的,則不應由受讓人代為清償債務,在抵押物的交換價值實現之日即喪失了物上追及力,抵押權的效力僅及於轉讓價金。
【案例及索引】中國農業銀行股份有限公司重慶農行南岸支行與劉某、重慶金陽房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案。
一審:重慶市沙坪壩區人民法院(2018)渝0106民初18938號。
二審:重慶市第一中級人民法院民事判決書(2019)渝01民終5197號。
再審：（2019）渝民申2952號。
裁判理由：關於再審申請人中國農業銀行股份有限公司（以下簡稱農行南岸支行）是否負有滌除案涉房屋抵押登記並協助劉某辦理案涉房屋過戶登記手續義務的問題。申請人提出其在《同意銷售函》的最後一段註明了「上述房產的銷售行為……不得阻礙我行抵押權的實現」，因此，其同意銷售行為並不喪失所售房屋的抵押權。根據《中華人民共和國物權法》第一百七十七條的規定，債權人放棄擔保物權的，擔保物權消滅。對於債權人同意抵押人轉讓抵押物的情況下，能否認定抵押權已經消滅，結合《中華人民共和國物權法》第一百九十一條「抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存」之規定，可以作出這樣的理解，本條確立了「抵押權人同意方可轉讓」的基本原則，如果抵押權人同意轉讓抵押物的，則不應由受讓人代為清償債務，在抵押物的交換價值實現之日即喪失了物上追及力，抵押權的效力僅及於轉讓價金。本案中，農行南岸支行向金陽公司出具了《同意銷售函》，同意轉讓抵押物，應視為放棄抵押權，此時農行南岸支行對於同意銷售的房屋已不再享有抵押權，其只能對買受人支付的購房款行使價金代位權，而不能再追及於物上抵押權。本案房屋買賣合同系現房銷售，銷售所得款項應用於提前清償債務或者提存，但農行南岸支行作為抵押權人，有資金監管的能力，卻在明確同意重慶金陽房地產開發有限公司可對外出售案涉房屋的情況下，未盡監管之責，故二審法院認定農行南岸支行作出的《同意銷售函》已產生放棄抵押權的法律效力，判決其負有註銷案涉房屋在產權部門的抵押登記手續以及協助劉某辦理案涉房屋過戶登記手續的義務並無不當。
18、當事人虛構房屋買賣合同並以該房屋向銀行申請貸款的,如何認定抵押權的善意取得。
當事人雙方虛構房屋買賣合同並以該房屋抵押向銀行申請貸款的,房屋買賣合同的效力不影響抵押借款合同的效力,亦不影響銀行對抵押權的善意取得。銀行可基於善意,依法主張對該房屋的優先受償權。
在不符合貸款條件的情況下,當事人雙方虛構房屋買賣合同並以該房屋抵押向銀行申請貸款,雖然房屋買賣合同被依法認定無效,但當事人蓄意欺騙、過錯在先,如果銀行在辦理貸款過程中符合內部規範和行業習慣,則不能由此推定銀行在審查房屋買賣合同真實性問題上存在過錯,且房屋買賣合同與抵押借款合同系兩份獨立的合同,房屋買賣合同並非抵押借款合同的主合同,因此房屋買賣合同的效力不影響抵押借款合同的效力。
在房屋抵押已經辦理登記、抵押權依法設立的情況下,如果銀行對當事人簽訂虛假房屋買賣合同的事實並不知曉,且無證據證明銀行在取得抵押權的過程中存在過錯,則應認定銀行依法善意取得該房屋抵押權,房屋買賣合同事後被認定無效的,不影響抵押借款合同的效力,亦不影響銀行對抵押權的善意取得,銀行可基於善意,依法主張對該房屋的優先受償權。
【索引】參見吳金水主編:《借款擔保案件裁判要點與觀點》,法律出版社2016年版。
19、房屋租賃合同中,承租人以房屋未依法經消防驗收合格為由主張合同無效,但在一審法庭辯論終結前經消防驗收合格的,合同效力如何。
無效合同效力補正,是指合同依法本應當被認定無效,但允許當事人在一定期限內採取措施對合同效力加以完善,或者因某些客觀事由使合同中的無效情形自動消除,從而使原本無效的合同轉化為有效合同。依法必須經過公安消防機構驗收的房屋未經消防驗收合格,以該房屋為標的物訂立的房屋租賃合同,因違反標的確定、可能和合法的合同有效要件之規定,應當認定無效。但是在一審法庭辯論終結前經消防驗收合格的,由於租賃標的物符合了法律規定,因此無效合同經過瑕疵補正而變為有效。
【案例及索引】趙某訴浙江現代公司房屋租賃合同糾紛案。
一審:杭州市餘杭區人民法院(2011)杭余民初字第287號。
二審:杭州市中級人民法院(2012)浙杭民終字第114號。
案件來源：北大法寶資料庫。
20、買賣雙方簽訂房屋租賃意向書,但承租人未接收占有使用房屋的,能否視為合同成立。
意向書是訂立合同前雙方意思的表示,案涉雙方簽訂了房屋租賃意向書,但承租人未接收占有使用房屋,不能視為該合同成立,但承租人未向出租人說明原因,有違誠實信用,應當承擔締約過失責任,出租人負有證明自己損失的義務。
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21、承租人違反合同約定但出租人主張的滯納金計算標準明顯過高的,承租人可否請求人民法院調整數額。
滯納金並不是一個明確的法律術語,但常見於實踐中的各種合同中。一般來說,滯納金是一方不履行或不合格履行義務(尤其是金錢給付義務)時應當向另一方支付的款項。從功能上來說,滯納金既是一種約束和懲罰機制,也是一種損失補償機制。從本質上來說,滯納金在絕大多數場合屬於違約金的範疇。因而,當事人在租賃合同中約定,承租人逾期交納費用的應當支付滯納金,在承租人違反合同約定的情況下,由於該滯納金性質上為違約金,滯納金計算標準明顯過高的,承租人有權請求法院調整滯納金數額。
22、出租方擬將出租房屋改造他用的,是否屬於房屋租賃合同約定的「租賃房屋重建或改造」的合同終止的情形。
房屋租賃合同中以租賃房屋重建或改造作為合同終止的條件,系雙方的真實意思表示,在不違反法律法規的強制性規定的情形下,合法有效,對雙方均有約束力。在此情形下,重建或改造是指遭遇不可抗力該房屋及其附屬設施損壞情況下的重建或改造,或者是遇到政府規劃調整而需要重建或改造房屋等不可歸責於合同任何一方的客觀情形,而非所有的房屋改造計劃均在該範圍之列。當事人對合同條文理解不一致時,人民法院裁判時應當緊扣條文文義、參照條文體系、把握合同目的、體現社會習慣以及遵循誠實信用原則進行合理解釋,以符合合同條文的應然意思。因此,出租方擬將租賃房屋改造他用,屬於出租方自行擬定的改造或者重建計劃,並不符合雙方約定的解除合同的條件。
【案例及索引】楊某平訴南通興都大酒店有限公司房屋租賃合同條款理解爭議糾紛案。
一審:江蘇省啟東市人民法院(2012)啟民初字第1068號。
二審:江蘇省南通市中級人民法院(2013)通中民終字第0938號。
案件來源：北大法寶資料庫。
23、房屋租賃合同解除致轉租合同無法履行,在出租人未主張的情況下,承租人是否有權向次承租人主張逾期騰房占有使用費。
轉租合同的存在須以租賃合同的存在為前提,如果租賃合同終止,承租人對租賃房屋的使用收益權益消滅,轉租的權利基礎喪失,轉租合同亦因喪失存在基礎,無法繼續履行而終止;房屋租賃合同解除致轉租合同無法履行,在出租人未主張的情況下,承租人無權向次承租人主張逾期騰房占有使用費。雖轉租合同是以原租賃合同為基礎的獨立合同,但承租人轉租是以其對租賃房屋享有使用權為基礎的,轉租合同的存在須以租賃合同的存在為前提,如果租賃合同終止,承租人對租賃房屋的使用收益權益消滅,轉租的權利基礎喪失,轉租合同亦因喪失存在基礎,無法繼續履行而終止。
【案例及索引】黃某與唐某房屋租賃合同糾紛案。
一審:上海市浦東新區人民法院(2010)浦民一(民)初字第34198號。
二審:上海市第一中級人民法院(2011)滬一中民二(民)終字第1325號。
再審:上海市第一中級人民法院(2012)滬一中民二(民)再終字第14號。
案件來源：北大法寶資料庫。
24、原房屋所有人在房屋租賃期間將房屋轉讓,待租賃合同到期後原房屋所有人又與他人簽訂了租賃合同的,該租賃合同是否有效。
買賣不破租賃,即在租賃關係存續期間,即使出租人將租賃物讓與他人,對租賃關係也不產生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。原《合同法》第二百二十九條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。《民法典》第七百二十五條作出相同規定。但是,買賣不破租賃的適用前提是租賃合同在轉讓之前已經存在,由於房屋轉讓後原所有人已經失去了房屋的所有權,其簽訂的租賃合同屬於無權處分行為,除非獲得新的所有權人追認,否則屬於無效行為。因此,原房屋所有人在房屋租賃期間將房屋轉讓,在租賃合同到期後原房屋所有人又與他人簽訂租賃合同的,除非獲得新的所有權人追認,否則該租賃合同無效。
【案例及索引】卓某綿訴惠陽區協興貿易總公司等房屋租賃合同糾紛案。
廣東省惠州市惠陽區人民法院(2004)惠陽法民一初字第492號。
案件來源：北大法寶資料庫。
25、承租人在合同租賃期限內單方搬離租賃房屋,並主張解除合同,而出租人堅持要求繼續履行合同的,如何處理。
承租人在租賃合同履行期限內拒絕接收房屋,或者單方搬離租賃房屋並通知出租人收回房屋的行為,屬於以自己的行為表明其不再履行租賃合同,其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合《民法典》規定的解除條件,不具有單方解除合同的效力,出租人有權據此解除合同,但合同另有約定的除外。經法院釋明出租人堅持不解除的,考慮到承租人不願繼續履行租賃合同,該義務性質又不宜強制履行,租賃合同目的已無法實現,法院可以直接判決解除租賃合同,並根據案件具體情況以出租人收回房屋、當事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的,應當承擔賠償損失的違約責任,出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務,具體損失數額由法院根據合同的剩餘租期、租賃房屋是否易於再行租賃、出租人另行出租的差價,承租人的過錯程度等因素予以酌定,一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。
出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的,不符合合同法（現為《民法典》）規定的法定解除條件,承租人要求繼續履行合同的,應予支持,但合同另有約定的除外。
【索引】北京市高級人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答(京高法發〔2013〕462號)
26、承租人僅對部分租賃物主張優先購買權,影響出租人利益最大化實現,是否符合同等條件。
承租人行使優先購買權的前提是要滿足「同等條件」,同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同,包括價格、付款期限和交易方式等。出租人打包整體出售包括租賃房屋在內的若干套房產,則購買條件應指與受讓方受讓若干套房產相同的價格、付款期限和交易方式等。承租人僅針對其承租的部分房屋主張優先購買權的,可能增加出租人處置資產的難度,降低資產處置效率,故承租人若行使優先購買權則需對整個資產包中的房屋行使,僅對其中部分房產行使,影響出租人利益最大化的實現,不符合「同等條件」
【案例及索引】廣州市百盛市場經營管理有限公司、廣州銀行股份有限公司森保支行房屋租賃合同糾紛案。
一審:廣州市天河區人民法院(2019)粵0106民初35969號。
二審:廣東省廣州市中級人民法院(2020)粵01民終23388號。
裁判理由：首先，承租人就超出租賃範圍的標的物是否享有優先購買權存在爭議，在不考慮該爭議的前提下，承租人行使優先購買權的前提是要滿足「同等條件」，同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括價格、付款期限和交易方式等。廣州銀行股份有限公司森保支行（以下簡稱廣州銀行）系打包整體出售包括涉案租賃房屋在內的34套房產，則購買條件應指與受讓方聯合體受讓該34套房產相同的價格、付款期限和交易方式等。對資產包中的各個房產單獨進行出售可能增加廣州銀行處置資產的難度，降低資產處置效率，承租人廣州市百盛市場經營管理有限公司（以下簡稱百盛公司）若行使優先購買權則需對整個資產包中的房屋行使，百盛公司僅對其中部分房產主張行使優先購買權，影響廣州銀行利益最大化的實現,不符合「同等條件」。百盛公司在不具備同等購買條件的情況下主張對涉案2套租賃物業行使優先購買權，依據不足，不予支持。
27、承租人以行使優先購買權為由,訴訟請求確認出租人與第三人的房屋買賣合同無效,但未提出行使優先購買權的,如何處理。
第一種觀點認為,承租人優先購買權一般包含兩個訴訟請求:
一為請求出租人與第三人買賣合同關係無效。
二是請求與出租人建立同等條件下的買賣合同關係。
這兩個訴訟請求是承租人優先購買權的具體化。為避免訟累,切實維護承租人的優先購買權,法院在保護承租人優先購買權的判決中,可以在判決出租人與第三人買賣合同關係無效的同時,直接判決承租人與出租人買賣關係成立,出租人應依法交付房屋,承租人應(在同等條件、期限內)支付購房款。如不判明,承租人的優先購買權實際上可能無法實現。
第二種觀點認為,對保護承租人優先購買權的判決中,只要宣告買賣合同無效即可,無需再強行判決承租人與出租人優先購買房屋的關係成立及其他。出租人可再根據房市的情況重新確定房屋的價格,只要出租人出賣房屋,承租人可以再主張其優先購買權。
承租人在訴訟過程中僅主張確認買賣合同無效,而未要求行使優先購買權,經法院釋明後不變更訴訟請求的,對其訴訟請求不予支持。理由是:優先購買權作為法律賦予承租人的一項權利,其目的在於保證承租人可以相對優先地取得租賃物的所有權。為此,法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效,以實現這個目的。也就是說申請宣告無效等都是手段,而不是目的。法律規定保護的是承租人實現優先購買的目的，在當事人不主張購買的情況下,就說明他沒有實現這個目的的意思。因此,也就沒有繼續加以保護的必要。故承租人不主張優先購買權,而僅要求確認合同無效的,不應支持。
【索引】上海市高級人民法院民一庭關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答[滬高法民一(2010)2號]。
28、房屋出租人拒絕收取租金,承租人是否有權起訴要求其收取租金。
訴的利益,反映當事人運用民事訴訟手段尋求救濟的必要性,是當事人獲得訴權的前提條件。當事人只有存在訴的利益的情況下,才有權提起訴訟。在租賃合同法律關係中,承租人應按照合同約定履行向出租人支付租金的義務,但收取租金是出租人所享有的權利而並非義務,出租人對於自己的權利可以進行處分,並且出租人放棄收取租金並未侵害承租人的權利,故承租人並沒有訴的利益。因此,出租人拒絕收取租金,承租人無權起訴要求其收取租金。
【案例及索引】洪某英訴夏某東房屋租賃合同糾紛案。
案號：浙江省寧波市北侖區人民法院(2011)甬侖港民初字第113號。
裁判理由：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，對租賃物進行使用、收益是承租人的合同權利，支付租金是承租人的合同義務，收取租金是出租人的合同權利，交付符合約定用途的租賃物是出租人的合同義務。原告起訴稱被告拒絕收取租金，故要求判令被告收取租金，本院認為被告放棄或延遲收取租金的行為是其對合同權利的處分，該處分行為並未侵犯原告的合同權利和其他民事權益，原告沒有訴的利益，原告的起訴不符合受理條件。
29、未盡審慎選擇和管理義務的產權式商鋪開發商,應否對業主租金損失承擔補充責任。
產權式商鋪經營模式存在兩種基本的法律關係：
第一為開發商與投資者之間的買賣合同關係。
第二為投資者與經營管理公司之間的租賃合同關係。
投資者與經營管理公司之間形成租賃合同關係,投資者與開發商之間系買賣合同關係。通常情況下,根據合同相對性的原理,投資者在經營管理公司未能依約支付租金且已停止對商鋪統一經營,構成根本違約的情況下,只能追究經營管理公司的違約責任,而開發商並非合同的相對方,在租賃合同糾紛中難以追究其責任。但在產權式商鋪這一特殊經營模式中,開發商在銷售商鋪時即對投資者購買商鋪後的統一出租經營、投資收益等進行了宣傳和重點介紹,使房屋買受人對購買房屋後的經濟回報產生合理預期。該種方式促進了商鋪的銷售,使開發商從中獲得巨大收益,故開發商應該在後期引進經營管理公司時對該公司的資金情況、履約能力、承擔房屋空置風險等狀況進行審慎審查,並在經營管理公司的經營過程中進行適度的管理,從而保證銷售商鋪時關於投資收益的宣傳得以實現。
在開發商未盡到上述義務的情況下其應對投資者因經營管理公司違約造成的損失承擔相應的責任。考慮到投資者之損失系經營管理公司直接造成的,開發商未盡審查和管理義務系損失發生的間接原因,開發商所承擔的責任以補充責任為宜。此外,投資者在購買商鋪並向經營管理公司出租的過程中,自身亦存在對投資風險的判斷和商業行為的選擇方面的瑕疵、過錯,故開發商所承擔之補充責任應限定在投資者所應獲得的租金收益範圍內。
【案例及索引】李某玲訴北京中卡商貿有限公司房屋租賃合同糾紛案。
一審:北京市朝陽區人民法院(2011)朝民初字第18104號。
二審:北京市第二中級人民法院(2012)二中民終字第6554號。
案件來源：北大法寶資料庫。